Hong Kong Impuesto sobre primas territoriales — Guía de impuestos para desarrolladores y concesiones de tierras

La respuesta depende de la naturaleza de la prima. El principio general establecido en la jurisprudencia de Hong Kong es que la prima territorial pagada por una concesión de tierra inicial (que crea un nuevo activo de capital) es un gasto de capital y no es deducible según el artículo 17(1)(e) de la IRO. Sin embargo, la prima de modificación del arrendamiento pagada para ampliar el potencial de desarrollo en un sitio existente (particularmente para un desarrollador donde el terreno comercializa acciones) puede ser un gasto de ingresos y ser inmediatamente deducible. Cada caso gira en torno a sus hechos específicos.

La prima de modificación del arrendamiento (también denominada "tarifa de exención" o "tarifa de modificación del arrendamiento") se paga al Departamento de Tierras para cambiar el uso permitido, la proporción de parcelas u otras condiciones de un arrendamiento gubernamental existente. Es distinta de la prima por concesión de tierras (que se paga para adquirir un nuevo arrendamiento gubernamental en una subasta o licitación). La distinción es importante porque los tribunales y el IRD generalmente han estado más dispuestos a aceptar la prima de modificación del arrendamiento como ingreso por naturaleza, particularmente cuando la modificación permite un proyecto de desarrollo específico en lugar de crear un nuevo activo duradero.

Cuando el gobierno reanuda (adquiere obligatoriamente) tierras en virtud de la Ordenanza de Reanudación de Tierras Cap.124, la compensación puede ser: (a) un recibo de capital (no sujeto a impuestos) si la tierra era un activo de capital mantenido para inversión; o (b) un recibo comercial (sujeto al impuesto sobre las ganancias) si el terreno era stock comercial (por ejemplo, el banco de terrenos de un desarrollador). La distinción es el mismo análisis de capital versus comercio que se aplica a otras enajenaciones de propiedades.

Sí. Cuando el pago de una prima por la tierra es importante y su deducibilidad es incierta, una solicitud de resolución anticipada al IRD conforme a la sección 88A de la IRO puede brindar certeza antes de que se presente la declaración del impuesto sobre las ganancias. Las resoluciones anticipadas son vinculantes para el IRD (para los hechos específicos declarados) y son particularmente valiosas para grandes proyectos de desarrollo donde la deducción de la prima podría valer decenas de millones de dólares.

Las tierras rurales de los Nuevos Territorios a menudo se convierten de uso agrícola a uso de desarrollo mediante un intercambio de tierras: entregando lotes de arrendamiento antiguos y recibiendo un nuevo arrendamiento del Gobierno con aprobación de planificación y una prima de desarrollo. La prima del nuevo arrendamiento es generalmente de capital. Sin embargo, si el desarrollador tiene un historial de intercambios de tierras en Nuevos Territorios como actividad comercial, el IRD puede argumentar que la prima es un costo de ingresos de un negocio de comercialización de propiedades. El asesoramiento especializado es fundamental.

La prima por terrenos de capital no califica directamente para las desgravaciones de capital (que se aplican a plantas, maquinaria y edificios, no a los terrenos per se). Sin embargo, si una parte de la prima se relaciona con permitir la construcción de edificios calificados, esa parte puede incorporarse a la base del costo de construcción para fines del subsidio para edificios industriales o del subsidio para edificios comerciales. Se requiere un análisis detallado de la segregación de costos para grandes proyectos de desarrollo.