Hongkong Land Premium Tax – Leitfaden zur Bauträger- und Landbewilligungssteuer

Die Antwort hängt von der Art der Prämie ab. Der in der Hongkonger Rechtsprechung etablierte allgemeine Grundsatz besagt, dass die für eine anfängliche Landzuteilung (Schaffung eines neuen Kapitalvermögens) gezahlte Landprämie eine Kapitalausgabe darstellt und gemäß Abschnitt 17(1)(e) IRO nicht abzugsfähig ist. Allerdings kann eine Mietänderungsprämie, die gezahlt wird, um das Entwicklungspotenzial auf einem bestehenden Grundstück zu erweitern – insbesondere für einen Bauträger, bei dem es sich bei dem Grundstück um Handelsware handelt – eine Einnahmeausgabe sein und sofort abzugsfähig sein. Jeder Fall hängt von seinen spezifischen Fakten ab.

Eine Pachtänderungsprämie (auch „Verzichtsgebühr“ oder „Mietänderungsgebühr“ genannt) wird an das Lands Department gezahlt, um die zulässige Nutzung, das Grundstücksverhältnis oder andere Bedingungen eines bestehenden staatlichen Pachtvertrags zu ändern. Sie unterscheidet sich von der Landzuschussprämie (die für den Erwerb eines neuen staatlichen Pachtvertrags bei einer Auktion oder Ausschreibung gezahlt wird). Die Unterscheidung ist wichtig, weil Gerichte und IRD im Allgemeinen eher bereit waren, die Prämie für Mietvertragsänderungen als Einnahmequelle zu akzeptieren – insbesondere wenn die Änderung ein bestimmtes Entwicklungsprojekt ermöglicht, anstatt einen neuen dauerhaften Vermögenswert zu schaffen.

Wenn die Regierung Land gemäß der Lands Resumption Ordinance Cap.124 wieder aufnimmt (zwangsweise erwirbt), kann die Entschädigung Folgendes sein: (a) eine Kapitalquittung (nicht steuerpflichtig), wenn es sich bei dem Land um einen zu Investitionszwecken gehaltenen Kapitalwert handelte; oder (b) eine Handelsquittung (unterliegt der Gewinnsteuer), wenn es sich bei dem Grundstück um Handelsaktien handelte (z. B. eine Grundstücksbank eines Bauträgers). Bei der Unterscheidung handelt es sich um die gleiche Kapital-/Handelsanalyse, die auch für andere Immobilienverkäufe gilt.

Ja. Wenn eine Landprämienzahlung wesentlich ist und ihre Abzugsfähigkeit ungewiss ist, kann ein Antrag auf Vorabentscheidung beim IRD gemäß Abschnitt 88A IRO Gewissheit schaffen, bevor die Gewinnsteuererklärung eingereicht wird. Vorabentscheidungen sind für IRD bindend (für die angegebenen spezifischen Fakten) und besonders wertvoll für große Entwicklungsprojekte, bei denen der Prämienabzug mehrere zehn Millionen Dollar wert sein könnte.

Ländliches Land in den New Territories wird häufig durch einen Landtausch von der landwirtschaftlichen Nutzung in eine Entwicklungsnutzung umgewandelt. Dabei werden alte Pachtgrundstücke abgegeben und ein neuer staatlicher Pachtvertrag mit Baugenehmigung und einer Entwicklungsprämie erhalten. Die Prämie für den neuen Mietvertrag ist in der Regel Kapital. Wenn der Bauträger jedoch in der Vergangenheit den Handel mit Grundstücken in den New Territories als Geschäftstätigkeit betrieben hat, kann das IRD argumentieren, dass es sich bei der Prämie um Umsatzkosten eines Immobilienhandelsunternehmens handelt. Eine fachkundige Beratung ist unerlässlich.

Die Kapitalprämie für Grundstücke berechtigt nicht direkt zu Kapitalfreibeträgen (die für Anlagen, Maschinen und Gebäude gelten – nicht für Grundstücke an sich). Wenn sich jedoch ein Teil der Prämie auf die Ermöglichung des Baus qualifizierter Gebäude bezieht, kann dieser Teil in die Baukostenbasis für die Zwecke der Industriebauzulage oder der Gewerbebauzulage einbezogen werden. Für große Entwicklungsprojekte ist eine detaillierte Kostentrennungsanalyse erforderlich.