Taxe sur les primes foncières de Hong Kong – Guide fiscal pour les promoteurs et les concessions foncières

La réponse dépend de la nature de la prime. Le principe général établi dans la jurisprudence de Hong Kong est que la prime foncière payée pour une concession de terre initiale (créant une nouvelle immobilisation) constitue une dépense en capital et n'est pas déductible en vertu de l'article 17(1)(e) de l'IRO. Cependant, la prime de modification du bail payée pour accroître le potentiel de développement d’un site existant – en particulier pour un promoteur dont le terrain est en cours de négociation – peut constituer une dépense de revenus et être immédiatement déductible. Chaque cas dépend de ses faits spécifiques.

La prime de modification du bail (également appelée « frais de renonciation » ou « frais de modification du bail ») est versée au Département des terres pour modifier l'utilisation autorisée, le ratio de parcelle ou d'autres conditions d'un bail gouvernemental existant. Elle se distingue de la prime de concession de terres (payée pour acquérir un nouveau bail gouvernemental lors d'une vente aux enchères ou d'un appel d'offres). La distinction est importante car les tribunaux et l’IRD ont généralement été plus disposés à accepter la prime de modification du bail comme un revenu par nature – en particulier lorsque la modification permet un projet de développement spécifique plutôt que de créer un nouvel actif durable.

Lorsque le gouvernement reprend (acquiert obligatoirement) des terres en vertu de l'Ordonnance sur la reprise des terres Cap.124, la compensation peut être : (a) une rentrée de capital (non imposable) si la terre était une immobilisation détenue à des fins d'investissement ; ou (b) un reçu commercial (soumis à l'impôt sur les bénéfices) si le terrain faisait l'objet d'échanges de titres (par exemple, la banque foncière d'un promoteur). La distinction est la même analyse capital/échange qui s’applique aux autres cessions de biens.

Oui. Lorsqu'un paiement de prime foncière est important et que sa déductibilité est incertaine, une demande de décision anticipée auprès de l'IRD en vertu de l'article 88A IRO peut fournir une certitude avant le dépôt de la déclaration de revenus. Les décisions anticipées engagent l'IRD (pour les faits précis énoncés) et sont particulièrement utiles pour les grands projets de développement où la déduction des primes pourrait valoir des dizaines de millions de dollars.

Les terres rurales des Nouveaux Territoires sont souvent converties d'un usage agricole à un usage de développement par le biais d'un échange de terres – en cédant les anciens lots loués et en recevant un nouveau bail gouvernemental avec approbation de planification et une prime de développement. La prime du nouveau bail est généralement en capital. Cependant, si le promoteur a un historique d'échanges de terrains dans les Nouveaux Territoires en tant qu'activité commerciale, l'IRD peut faire valoir que la prime constitue un coût en termes de revenus pour une entreprise de négoce immobilier. L’avis d’un spécialiste est essentiel.

La prime foncière ne donne pas directement droit aux déductions pour capital (qui s'appliquent aux installations, aux machines et aux bâtiments, et non aux terrains en soi). Toutefois, si une partie de la prime vise à permettre la construction de bâtiments admissibles, cette partie peut être intégrée au coût de base de la construction aux fins de l'allocation pour bâtiments industriels ou de l'allocation pour bâtiments commerciaux. Une analyse détaillée de la séparation des coûts est requise pour les grands projets de développement.