主なポイント：香港の不動産税免税および税額軽減措置
- 標準税率：不動産税は純課税評価額に対して15%の標準税率で課税されます
- 自己使用物件の免税：所有者が自己居住・自己使用している物件は非課税です（賃料収入なし＝不動産税なし）
- 法定控除：修繕費および諸経費として20%が一律で自動控除されます
- 個人課税（Personal Assessment）：住宅ローン利息控除や税額軽減の適用を受けるための選択が可能です
- 事業免税：法人の場合、賃料収入が事業所得税（Profits Tax）の課税対象となる際は免税を申請できます
- 政府および慈善団体：税務条例第88条に基づく免税慈善団体および政府所有物件は非課税です
香港の不動産税制度の概要
香港の不動産税（Property Tax）は、政府および領事館関連の物件などの特例を除き、香港域内の土地および建物の所有者に対して課されます。税務局（IRD）が管轄しており、不動産の純課税評価額に対して標準税率15%で計算されます。
香港の不動産税の基本原則はシンプルです。不動産の所有から生じる賃料収入に対して課税されます。つまり、不動産を所有していても賃料収入を得ていない場合、その不動産に対して不動産税が課されることはありません。
純課税評価額（NAV）の計算方法
純課税評価額（NAV）は、以下の手順で算出されます。
- 課税評価額（AV）：総賃料収入から許容控除額（所有者が支払った差餉［公租公課］および回収不能賃料）を差し引いた額
- 純課税評価額（NAV）：課税評価額（AV）から修繕費および諸経費に対する20%の法定控除を差し引いた額
- 納付すべき不動産税額：NAV × 15%
香港における物件税（不動産税）の免税措置
1. 自己居住用不動産の免税
適用要件：所有者が自己の居住・使用のために占有している不動産は、賃貸収入（賃料）が発生しないため、物件税の課税対象となりません。これは最も一般的な免税措置であり、自動的に適用されます。
重要な注意事項：自己居住用不動産は物件税が免除されますが、評価額（課税評価額）に応じて累進税率で課税される差餉（Rates）の対象となります（最初の550,000香港ドルまで5%、次の250,000香港ドルまで8%、残額について12%）。
2. 事業用不動産の免税
適用要件：香港で取引、専門業務、または事業を営む法人は、当該不動産からの賃貸収入がすでに利得税の課税対象となっている場合、物件税の免税を申請することができます。
申請方法：税務局長（Commissioner of Inland Revenue）へ書面で申請書を提出してください。手続きを円滑に進めるため、物件税申告書（Property Tax Return）のパート1にある「物件税免税の申請（Apply for Exemption from Property Tax）」欄に記入してください。なお、免税申請を行わずに納付された物件税は、利得税の納税義務額から控除（相殺）されます。
3. 政府および領事館保有の不動産
適用要件：政府所有の不動産および領事館関連の不動産は、香港の法令に基づき自動的に物件税が免除されます。
4. 第88条に基づく慈善団体
適用要件：内国歳入条例（Inland Revenue Ordinance）第88条に基づき認定された公共の性質を持つ慈善機関および信託組織は、利得税が免除され、一定の条件を満たす場合には不動産賃貸による収入にも免税が適用されます。
主な要件：
- 営利目的で運営されていないこと
- 利益が慈善活動に再投資されること
- 不動産関連の活動が、当該慈善団体の明示された目的に直接関連していること
- 税務局（IRD）からの認定を取得していること（申請手続きには通常4か月程度かかります）
追加のメリット：印紙税条例第44条に基づき、贈与として譲渡される場合、第88条免除機関への不動産譲渡に対する印紙税が免除されます。
不動産税の免除適格性一覧
| 免除の種類 | 適用要件 | 申請の要否 | 主なメリット |
|---|---|---|---|
| 自己居住用 | 賃貸収入がなく、自己居住用に使用されている不動産 | 不要（自動適用） | 不動産税の完全免除 |
| 事業用不動産 | 利得税の課税対象となる賃貸収入を有する法人 | 必要（IRDへの書面申請） | 二重課税の回避。不動産税額を利得税から控除・相殺 |
| 政府／領事館用 | 政府または領事館の不動産 | 不要（自動適用） | 不動産税の完全免除 |
不動産税の救済措置および控除
すべての家主が利用可能な標準控除
1. 修繕費および諸経費に対する20%の法定控除
説明：修繕費および諸経費を賄うため、課税評価額に対して一律20%の控除が自動的に適用されます。これは、実際に発生した費用の額にかかわらず適用される包括的な控除です。
重要事項：不動産税においては、政府地代（Government Rent）、建物管理費、内装・改装費、修繕費、家賃回収手数料、仲介手数料、保険料、住宅ローン利息について個別に控除を請求することはできません。20%の法定控除にこれらの項目がすべて含まれています。
2. 不動産所有者が支払った差餉（公課）
適用要件：（賃借人ではなく）不動産所有者が差餉（Rates）を支払う責任がある場合、これらの差餉は20%の法定控除を適用する前の課税評価額から控除することができます。
条件：
- 家主が支払うことに合意し、実際に支払った差餉のみが控除対象となります
- 政府の差餉減免措置によってすでに相殺されている差餉については、控除を請求しないでください
- 差餉とともに請求される政府地代は、不動産税の目的における控除対象にはなりません
3. 回収不能家賃（貸倒家賃）
適用要件：賦課年度中に回収不能であることが確定した家賃の額のみが控除対象となります。
条件：
- 単なる支払の繰り延べではなく、真に回収不能な家賃である必要があります
- 未回収の家賃に敷金・保証金が充当された場合は、その差額のみを請求できます
- 回収不能とした家賃をその後回収した場合は、回収した年度の賃貸収入として申告する必要があります
さらなる控除・軽減を受けるための個人課税（Personal Assessment）の選択
個人課税（Personal Assessment）とは？ 個人課税とは、香港居住者が利用できる税制上の救済措置の一種であり、すべての所得（給与、事業利益、賃貸収入）を1つの課税査定に合算することで、追加の控除や免除枠の適用を可能にする制度です。
不動産所有者にとっての個人課税のメリット
- 住宅ローン利息控除：賃貸不動産の取得のために組んだローンの支払利息を控除できます（不動産所有者にとっての最大のメリットです）
- 各種人的控除：配偶者控除、子女控除、扶養父母控除、その他の人的控除を申請できます
- 税額減免：財政予算案で発表される年度ごとの税額減免措置の恩恵を受けられる場合があります（注：不動産税単体は税額減免の対象外です）
- 損益通算：特定の所得源からの損失を他の所得源からの所得と相殺（通算）できます
適用要件
- 香港の通常居住者または一時的居住者であること
- 夫婦の場合、少なくともどちらか一方の配偶者が居住要件を満たしていること
- 夫婦の双方が税務条例（Inland Revenue Ordinance）に基づき課税対象となる所得を有していること
個人課税（Personal Assessment）の選択方法
- 個人の納税申告書（BIR60）のパート7に記入する、または
- 所定の期限内に申請書IR76Cを提出する
- 2018/19課税年度以降、夫婦は個別に、または共同で選択することができます
重要な留意点：個人課税では、標準税率ではなく累進税率が適用されます。高所得者の場合、限界累進税率が15%の標準税率を超える可能性があるため、有利にならない場合があります。ご自身の状況において個人課税の選択が有利かどうかについては、税務の専門家にご相談ください。
不動産税の免除および軽減を申請する方法
ステップ・バイ・ステップ ガイド
ステップ1：適用要件の確認
上記の免税および減免措置の区分を確認し、ご自身の状況に該当するものを特定してください。総所得と控除対象となる経費に基づき、個人査定（パーソナル・アセスメント）を選択することが有利かどうかを検討します。
ステップ2：正確な記録の保管
以下を含む包括的な記録を少なくとも7年間保管してください。
- 賃貸借契約書および受領した賃料の記録
- 差額税（Rates）の納付領収証
- 回収不能となった賃料の証明書類
- 住宅ローン利息の計算書（個人査定により申請する場合）
- 未払い賃料に関するテナントとのすべての通信・やり取りの記録
ステップ3：不動産税申告書の記入
税務局（IRD）から不動産税申告書（Property Tax Return）を受け取ったら、以下を行ってください。
- 年度内に受領したすべての賃貸収入を申告する
- 該当する場合は、パート4.3(1)で納付した差額税（Rates）の控除を申請する
- 該当する場合は、パート4.3(2)で回収不能賃料の控除を申請する
- その他の経費については個別に控除申請を行わない（20%の法定控除でカバーされます）
- 事業用不動産の免税の場合：パート1の「不動産税の免税申請（Apply for Exemption from Property Tax）」欄に記入する
ステップ4：個人査定の選択（該当する場合）
住宅ローン利息控除の申請や各種人的控除の適用を希望する場合：
- 個人税務申告書（BIR60）のパート7に記入する、または
- フォームIR76Cを提出する
- 住宅ローン利息およびその他の控除対象経費の証明書類を提出する
- 所定の期限内（通常は税務申告書の発行日から1か月以内）に提出する
ステップ5：期限内に申告書を提出する
申告書に記載された期限までに不動産税の申告を行ってください。期限後の申告は、罰則や起訴の対象となる場合があります。さらに時間が必要な場合は、期限までに延長申請を行ってください。
ステップ6：税務局（IRD）からの照会には速やかに回答する
税務局（IRD）から追加情報や説明を求められる場合があります。免除または減免申請の処理に遅れが生じないよう、指定された期限内に回答してください。
特別な申請手続き
事業用不動産の免除について
法人が香港内で事業を営んでおり、賃貸収入が利得税（Profits Tax）の課税対象であることを明記した書面による申請書を税務局長（Commissioner of Inland Revenue）に提出してください。以下の内容を含める必要があります：
- 会社名および商業登記（BR）番号
- 不動産の所在地および賃貸の詳細
- 賃貸収入がどのように利得税の計算に含まれているかの説明
- 不動産税申告書のパート1における所定欄への記入
第88条に基づく慈善団体の認定について
慈善団体の資格取得を目指す組織は、以下の手続きを行う必要があります：
- 税務局（IRD）が発行する「慈善機関及び公益信託のための税務ガイド（Tax Guide for Charitable Institutions and Trusts of a Public Character）」を確認する
- 慈善目的を証明する包括的な申請書を提出する
- 基本規約書類、財務諸表、および運営の詳細を提出する
- 手続き期間として約4か月を見込む（すべての情報が提出されている場合）
- 不動産関連の活動が慈善目的に直接関連していることを確認する
避けるべき一般的な誤り
控除対象外の経費の計上
多くの家主が不動産税において、管理費、保険料、修繕費、または住宅ローン利息を個別に控除しようとします。これらは20%の法定控除に含まれており、個別に控除することはできません。住宅ローン利息は、個人課税方式（Personal Assessment）を選択することによってのみ控除を申請できます。
回収不能家賃の時期尚早な控除申告
家賃が回収不能と認められるのは、合理的な回収手段をすべて尽くしてもなお真に回収できない場合に限られます。支払いの遅延やテナントとの紛争があるからといって、直ちに回収不能家賃になるわけではありません。
差餉（固定資産税相当額）減免の二重申告
政府の差餉減免措置を受けた場合は、不動産税（物業税）申告書でその減免分の控除を申告しないでください。控除の対象となるのは、実際に支払った差餉のみです。
回収された家賃の申告漏れ
前年度以前に回収不能家賃として控除を申告し、その後にその家賃を回収できた場合は、回収した年度の賃貸収入として申告しなければなりません。
個人総合課税（パーソナル・アセスメント）の未検討
多額の住宅ローン利息を支払っている不動産所有者は、個人総合課税（Personal Assessment）を選択することで大きな恩恵を受けられる可能性がありますが、選択を見落としているケースがあります。個人総合課税により全体の税負担を軽減できるかどうか、試算するか税理士などの専門家にご相談ください。
よくあるご質問（FAQ）
Q: 自己居住用の物件の一部（部屋）を貸し出しています。不動産税は免除されますか？
いいえ。物件の一部からでも賃貸収入を得ている場合、その賃貸収入は不動産税の対象となります。免税が適用されるのは、物件全体を自己居住用として使用し、賃貸収入が一切ない場合に限られます。
Q: 20%の法定みなし控除を適用せず、実際の経費を申告することはできますか？
いいえ。20%の法定控除は必須であり、自動的に適用されます。標準的な不動産税の査定において、代わりに実費を請求することを選択することはできません。ただし、パーソナル・アセスメント（個人査定）を選択した場合は、異なる規則が適用される場合があります。
Q：配偶者と共同で不動産を所有している場合はどうなりますか？
共同所有者は、不動産税について連帯して納税義務を負います。ただし、状況に応じて個別に、または共同でパーソナル・アセスメントを選択することができます。賃貸収入は通常、所有割合に応じて按分されます。
Q：投資用に不動産を購入しましたが、まだ賃借人が見つかっていません。不動産税を支払う必要がありますか？
いいえ。不動産税は賃料債権が発生している場合にのみ課税されます。物件が空室で賃貸収入が発生していない場合、不動産税の納税義務はありません。ただし、税務局（IRD）から不動産税申告書が発行された場合は、必ず回答・提出する必要があります。
Q：IRDが事業用不動産の免税申請を処理するのにどれくらいの時間がかかりますか？
処理時間は状況により異なりますが、不動産税申告書のパート1にある関連セクションに記入し、必要な情報をすべて提供していれば、IRDは通常、これらの申請を効率的に処理します。複雑な案件の場合、数週間から数か月かかることがあります。
Q：過去の年度でパーソナル・アセスメントを選択していれば節税になっていたと気づいた場合、遡って選択することはできますか？
パーソナル・アセスメントの選択は、原則として所定の期限内（通常、該当年度の税務申告書の発行日から1か月以内）に行う必要があります。特定の状況下では期限後の申請が認められる場合もありますが、できるだけ早くIRDに連絡してご自身の状況について相談することをお勧めします。
主なポイント
- 自己居住用不動産は、賃貸収入が発生しないため不動産税が自動的に免除されます。これは最も一般的な免税項目です。
- 20%の法定控除は自動的かつ包括的に適用されます。標準的な不動産税の査定において、修繕費、管理費、保険料、または住宅ローン利息を個別に控除申請することはできません。
- パーソナル・アセスメント（個人課税選択）は住宅ローン利息控除を受けるために不可欠です。多額の住宅ローン利息の支払いがある場合は、パーソナル・アセスメントを選択してこの控除を申請し、人的控除の適用を受けましょう。
- 法人は二重課税を回避できます。賃貸収入がすでに利得税の課税対象となっている場合、物件税の免除を申請することで二重課税を防ぐことが可能です。
- 控除対象となるのは、真に回収不能となった家賃のみです。支払いの遅延や紛争中であることのみをもって、自動的に回収不能家賃として認められるわけではありません。
- 所有者が支払ったレート（差餉）は控除対象となりますが、実際に支払われ、かつ政府の減免措置によって相殺されていない場合に限られます。
- 第88条に基づく慈善団体は、非課税資格を維持するために、不動産活動が慈善目的に直接関連していることを確認する必要があります。
- 記録は7年間保管し、税務局（IRD）からの問い合わせには迅速に対応して、免除や軽減措置の手続きが円滑に進むようにしてください。
- 特にパーソナル・アセスメントを選択すべきかの判断や事業用不動産の免除を申請する場合など、複雑な状況については専門家への相談をご検討ください。
- 罰則を回避し、免除や軽減措置の申請が遅滞なく処理されるよう、期限内に申告書を提出してください。
免責事項：本記事は、2025年12月時点における香港の物件税の免除および軽減措置に関する一般的な情報を提供するものです。税法および関連規制は変更される場合があります。個別の状況に関する具体的なアドバイスについては、資格を持つ税務専門家にご相談いただくか、税務局（IRD）に直接お問い合わせください。
記事ID： 19148
最終更新日： 2025年12月
情報源： 香港税務局（IRD）、香港政府公式ウェブサイト（GovHK）、専門税務刊行物
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