重點概覽：香港租金收入物業稅
- 標準物業稅率：商用及住宅物業均按應評稅淨值的 15% 徵稅
- 法定免稅額：所有出租物業均享有 20% 的修葺及支出法定扣除額
- 公司租金收入：須繳納利得稅（首 200 萬港元為 8.25%，其後為 16.5%），並可選擇申請豁免物業稅
- 差餉：商用物業按 5% 徵收；住宅物業實施累進差餉制度（5%、8%、12%）
- 地租：所有物業均按應課差餉租值的 3% 徵收
了解香港物業稅
香港物業稅乃向任何土地或樓宇（政府及領事館物業除外）的業主徵收，按應評稅淨值的 15% 標準稅率計算。與一般人的誤解相反，商用物業與住宅物業的基本物業稅率完全相同。然而，根據物業的擁有權架構及擬定用途，具體的稅務處理可能會有顯著差異。
應評稅淨值是以應收租金總額（扣除差餉後）減去 20% 的修葺及支出法定扣除額計算。這意味著就租金總收入而言，實際稅率實際上為 12%（即 80% 的 15%）。
商用物業與住宅物業：稅務處理比較
| 項目 | 商用物業 | 住宅物業 |
|---|---|---|
| 物業稅率 | 應評稅淨值的 15% | 應評稅淨值的 15% |
| 法定免稅額 | 20% 修葺及支出法定免稅額 | 20% 修葺及支出法定免稅額 |
| 差餉（政府徵費） | 應課差餉租值的劃一 5% | 累進差餉：首 550,000 港元為 5%，其後 250,000 港元為 8%，餘額為 12% |
| 地租 | 應課差餉租值的 3% | 應課差餉租值的 3% |
| 公司持有選項 | 可選擇繳納利得稅（8.25%/16.5%）以代替物業稅 | 可選擇繳納利得稅（8.25%/16.5%）以代替物業稅 |
| 商業建築物免稅額 | 資本開支每年 4% 免稅額（適用於利得稅） | 不適用 |
| 租約印花稅 | 按租期介乎 0.25% 至 1% | 按租期介乎 0.25% 至 1% |
| 租金總額實質稅率 | 12%（扣除免稅額後為 15% x 80%） | 12%（扣除免稅額後為 15% x 80%） |
個人業主：物業稅稅務處理
對於個人物業擁有人而言，無論是出租商業還是住宅物業，若出租活動不構成業務，其稅務處理都相當直接。在這種情況下，有關收入須按應評稅淨值的 15% 標準稅率繳納物業稅。
可扣除項目
- 法定折讓：應評稅值 20% 的修葺及支出免稅折讓（無需收據）
- 差餉：只有由物業擁有人同意支付並已實際支付的差餉方可扣除
- 無法追討的租金：無法收取的租金可予以扣除
住宅物業擁有人的重要注意事項
- 累進差餉制度：自 2024-25 年度起，住宅物業適用累進差餉制度，而非劃一 5% 徵收率，這可能會增加高價值住宅物業的成本
- 居所貸款利息扣除：個人可在薪俸稅或個人入息課稅下申請居所貸款利息扣除，但不能直接在物業稅下扣除
- 個人入息課稅選項：合資格選擇個人入息課稅的業主，可享有單純在物業稅下無法獲得的稅務寬減
- 自住物業：由業主自住的物業因無應收租金，故無需繳納物業稅
商業物業擁有人的重要注意事項
- 劃一差餉徵收率：商業物業維持較簡單的應課差餉租值 5% 劃一徵收率架構
- 扣除項目有限：在物業稅下，只有 20% 法定折讓及差餉可獲扣除；實際開支不可申報扣除
- 業務活動門檻：若出租活動構成業務，則可能適用利得稅而非物業稅
法團物業擁有人：利得稅注意事項
當法團在香港擁有出租物業時，稅務處理會更為複雜細緻。法團從香港物業獲得的租金收入，通常須繳納利得稅而非物業稅。
利得稅兩級制稅率
在香港針對法團實施的利得稅兩級制下：
- 首 200 萬港元利潤：按 8.25% 稅率徵稅
對於非法團業務：
- 首 200 萬港元利潤：按 7.5% 徵稅
- 超過 200 萬港元的利潤：按 15% 徵稅
法團物業稅豁免
在香港經營行業、專業或業務的法團，若其租金收入須課徵利得稅，可書面申請豁免物業稅。此豁免具有以下優勢：
- 避免同一收入被雙重課稅
- 允許扣除實際產生的開支（不限於 20% 的法定免稅額）
- 允許申索商業建築物免稅額
- 在兩級制下可能享有較低的實際稅率
如未申請豁免，已繳納的物業稅可用於抵銷該法團應繳的利得稅。
商業建築物免稅額
對於按利得稅納稅的商業物業業主而言，一項重大優勢是符合資格申索商業建築物免稅額。這些免稅額允許：
- 每年免稅額：用於業務用途的商業建築物或構築物資本開支的 4%（可在 25 年內每年扣除）
- 無時間限制：近期變更（2024-25）取消了舊建築物的 25 年時間限制
- 租約復原費用：在最新規則下現可獲扣除
- 機械及工業裝置：享有更優惠的待遇，包括 60% 的初期免稅額，以及視乎類別按 10%、20% 或 30% 計算的每年免稅額
例如，若興建一幢商業建築物耗資 5,000 萬港元，業主每年可申索 200 萬港元的扣除額。按 16.5% 的利得稅率計算，這意味著每年可節省 330,000 港元的稅款。
印花稅注意事項
租約印花稅
商業及住宅物業租約均須繳納印花稅，稅額按年租計算，並根據租期長短而有所不同：
- 不超過 1 年：年租的 0.25%
- 超過 1 年但不超過 3 年：年租的 0.5%
- 超過 3 年：年租的 1%
物業轉讓印花稅（2025 年最新資訊）
由 2025 年 2 月 26 日上午 11 時起，物業轉讓的從價印花稅按累進稅率徵收：
- 不超過 HKD 400 萬：HKD 100
- 累進稅率：隨物業價值遞增
- 超過 HKD 2,000 萬：4.25%
重要提示：自 2024 年 2 月 28 日起，住宅物業交易已全面撤銷額外印花稅 (SSD)、買家印花稅 (BSD) 及新住宅印花稅 (NRSD)，為住宅物業市場帶來重大寬免。
策略性稅務籌劃考慮
在物業稅與利得稅之間作選擇
物業擁有人應仔細考慮哪種稅制能提供最優惠的待遇：
一般而言，在以下情況選擇物業稅較佳：
- 租金收入較低且穩定
- 產生的可扣除開支有限
- 傾向較簡單的申報程序及較低的合規成本
- 物業擁有人為個人且無營商架構
一般而言，在以下情況選擇利得稅較佳：
- 物業透過法團持有
- 產生龐大的可扣除開支（維修費、管理費、融資成本）
- 可申索商業建築物免稅額
- 租金收入可受惠於利得稅兩級制
- 以業務模式營運及管理多個物業
近期稅務措施（2024-25 及 2025-26 年度）
- 利得稅寬減：寬減 2024-25 年度 100% 的應繳利得稅，以 HKD 1,500 為上限（此寬減不適用於物業稅）
- 個人入息課稅優惠：賺取租金收入的個人若合資格選擇個人入息課稅，可享用物業稅下無法享有的稅務寬減
- 差餉寬減：住宅物業於 2024-25 年度第一季獲得差餉寬減，每個物業以 HKD 1,000 為上限
- 酒店房租稅：自 2025 年 1 月 1 日起，酒店及賓館住宿徵收 3% 的酒店房租稅
商業物業與住宅物業：何者更具稅務效益？
在香港，投資商業物業還是住宅物業租賃更具稅務效益，並沒有簡單直接的答案。其效益取決於多項因素：
利好商業物業投資的因素
- 商業建築免稅額：每年 4% 的免稅額可大幅減少按利得稅持有的物業的應課稅利潤
- 業務開支扣除：在利得稅制度下，可申索扣除實際開支的範圍更廣
- 單一差餉制度：相比住宅累進差餉，按應課差餉租值劃一徵收 5% 的差餉更為簡單
- 公司架構優勢：商業物業更容易確立按利得稅評稅的理由
利好住宅物業投資的因素
- 印花稅寬免：自 2024 年 2 月起全面撤銷額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）
- 居所貸款利息扣除：自住業主可在薪俸稅或個人入息課稅下獲享扣除
- 市場流動性：流動性及需求通常較高（非稅務因素，但對整體回報至關重要）
- 個人入息課稅選擇：個人業主享有更大彈性以優化稅務處理
合規與報稅要求
物業業主必須了解其報稅責任：
物業稅
- 物業稅報稅表必須每年提交
- 截止日期通常為發出日期起計一個月內
- 必須在指定期限前繳付稅款
- 逾期提交或未有提交報稅表可能會招致罰款
利得稅
- 法團及非法團業務均須提交利得稅報稅表
- 可能需要提交年度經審計的財務報表
- 豁免物業稅的申請必須以書面形式提出
- 相比物業稅，其合規要求更為複雜
重點摘要
- 在香港，商業及住宅租賃物業的基本物業稅率相同，均為應評稅淨值的 15%（享有 20% 法定免稅額）。
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